상가나 오피스텔 계약시 파악해야 할 포괄양도양수계약이란

상가나 오피스텔 계약시 파악해야 할 포괄양도양수계약이란

포괄양도양수 계약이란? 매도인이 운영하던 사업 전체의 권리와 의무를 매수인에게 이전하는 것을 말합니다. 사업은 그대로 유지하며 사업주체만 변화하는 거래 형상 입니다. 때문에 업무용 오피스텔의 경우 10년 유지 의무조항이 있지만 포괄양도양수 합의를 하면 매수인이 사업자체를 양수해 가고 사업의 동일성은 그대로 유지되기 때문에 부가세를 반환하지 않아도 되는 것입니다. 일반임대사업자 일반임대사업자 O 일반임대사업자 주택임대사업자 X 일반임대사업자 무등록사업자 X 포괄양도양수의 성립을 위해서는 사업자체를 그대로 유지하며 사업주체만 변화하는 형식이어야 합니다.

때문에 업무용 오피스텔 임대업인 일반임대사업자 오피스텔을 매매할 때는 매수인이 일반임대사업자인 경우에 성립됩니다.

폐업사실증명원 발급 방법

폐업사실증명원 발급 방법은 정부 24 혹은 국세청 홈택스 에서 발급 가능합니다. 정부 24 폐업사실증명원 발급 방법 1. 정부 24 홈페이지에 접속하여 폐업 사실 증명원을 검색합니다. 2. 검색 결과에서 폐업 사실 증명원 신청 서비스를 선택합니다. 3. 회원 혹은 비회원으로 신청 가능하며, 희망하는 방안으로 신청을 진행합니다. 4. 폐업 사실 증명원 발급 신청서에 필요한 정보를 입력합니다. 신청인, 신청내용, 수령 방법 등을 양식에 맞게 기입5. 인증을 위해 간편 인증서 혹은 공동 인증서로 본인 인증을 진행합니다.

6. 본인 인증이 완료되면 자동으로 신청내역으로 이동합니다. 이후 문서 출력을 선택하여 폐업 사실 증명원을 출력합니다. 7. 출력 설정을 위해 인터넷 익스플로러에서 톱니바퀴 rarr 인쇄 rarr 페이지 설정에 들어가서 머리글바닥 글을 비워둡니다.

사업포괄양도양수 계약시 신고의무

사업양도 후 양도인은 사업자 폐업신고 혹은 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도신고서를 세무서에 제출하면 됩니다. 확정신고 기한은 일반사업자인 경우 매년 1.11.25, 7.17.25입니다. 그리고 양수인도 사업자 등록시 포괄양도양수계약서 사본을 세무서에 제출하여야 합니다. 사업자 등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 하시면 되고, 신규사업자의 경우 사업전에도 가능합니다. 포괄양도양수계약서는 특수한 형식이 있는건 아닙니다.

일반적으로 통용되는 포괄양도양수계약서를 사용하셔도 되고, 상가나 오피스텔인 경우 매매계약서 특약사항에 건물분 부가가치세는 포괄양도양수로 처리한다는 문구를 적시하셔도 됩니다.

양수자의 대리납부 제도를 활용하자

이렇듯 사업의 포괄양수도 제도의 불확실성으로 인해 최근에는 부가가치세 양수자 대리납부제도를 많이 활용하고 계십니다. 조금의 번거로운 절차 외에는 서로가 분쟁의 소지 없이 깔끔하게 부가세 사안을 해결할 수 있기 때문입니다. 대리납부제도란, 양수자가 양도자 대신 부가세를 대리납부하고 바로 환급받는 제도를 말합니다. 공급자는 매출세금계산서를 발행하고, 부가세 신고서 사업양수자의 대리납부세액 문서 공급받은자는 세금계산서를 발급받은 후 대가지급하는 달 다음달 25일까지 공급받은자 명의로 사업장관할세무서에 부가세를 대리납부하고 조기환급 신고를 하면 됩니다.

부가가치세 환급제도

사업용으로 재화를 구입하는 경우 공급가액에 붙은 부가가치세를 환급해주는 제도가 있습니다. 상가를 예로 들어보겠습니다. 조기환급 신청 분양을 받고 중도금 1회차를 납부한 경우 계약금과 중도금에 대한 부가가치세를 돌려받을 수 있답니다. 다소 조기환급신청을 하여 부가가치세를 빠르게 돌려받곤 합니다. 빠르게 돌려받아서 예금이자라도 조금 더 받는게 이득이니까요. 절차는 매우 간단합니다. 계약금 납부 rarr 사업자등록 rarr 시행사에서 세금계산서 발행 rarr 부가세 조기환급 신청 rarr 조기환급 완료 그리고 환급신청을 할 경우 보통 한달 뒤에 환급을 받는다고 보시면 됩니다.

사업의 포괄양도의 요건과 예외 사례

포괄양도에 해당하는지 여부를 판단하기 위해 고려해야 할 요건이 있습니다. 부가가치세법에서는 다음과 같은 요건을 충족해야 사업의 포괄양도로 인정합니다 사업의 모든 권리와 의무가 양도되어야 합니다 사업의 양수자는 양도자로부터 사업에 관한 모든 권리와 의무를 전부 받아야 합니다. 일부 권리와 의무만을 양도하는 경우 포괄양도로 인정되지 않습니다. 사업의 연속성이 유지되어야 합니다 양수받은 사업은 이전의 사업을 계속적인 것으로 간주되어야 합니다.

사업의 본질적인 내용이 변경되거나 중단되면 포괄양도로 인정되지 않습니다. 부가가치세의 대리납부가 이루어져야 합니다: 포괄양도로 인해 양도자가 지급해야 할 부가가치세가 있는 경우, 양수자는 대리납부를 해야 합니다. 대리납부는 양도자 대신 양수자가 부가가치세를 납부하는 것을 의미합니다.

종합소득세 확정신고 납부

1.1 폐업일까지의 종합소득을 폐업일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 5.31까지 확정신고 납부하여야 합니다. 폐업한 사업과 연관된 소득 이외에 다른 수입이 있는 경우는 합산하여 신고 납부하여야 합니다.

자주 묻는 질문