부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 2탄 (부산광역시 동래구 편)

부울경 부동산 스터디 단디하자 2기 부산광역시 금정구, 동래구, 연제구 임장 2탄 (부산광역시 동래구 편)

지난 토요일에 서울 이태원에서 많은 젊은그들이 압사사고로 운명을 달리하는 사고가 있었습니다. 수많은 피해자 중에서 단 한 명도 저와 직접적으로 연관된 인원은 없지만 그 날 부터 뒤숭숭하고 착잡한 심정으로 무슨 일이든 집중이 잘 안 되고, 마음이 울적하기만 합니다. 포스팅에 앞서 삼가 고인들의 명복을 빕니다. 끝도 없이 추락하는 부동산 경기를 살려내기 위해 정부에서는 며칠 전 15억 이상의 주택에 대해서도 LTV 80 적용을 해주는 등 각종 규제를 완화하겠다고 발표했습니다.

그러나 현실적으로 개인의 총체적 상환 능력 비율인 DSR에 대한 규제가 그대로이기 때문에 고소득자 아니면 자산가들에게만 국한되는 혜택이 아닌가라는 아쉬움이 남습니다. 하나둘씩 늘어나고 있는 각종 규제에 대한 해제 정책들이 내년 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 알고 싶은 가운데 오늘은 재개발, 재건축의 특성을 조회해보고 그 틀린점에 관해 짚어볼까 합니다.

삼익비치 재건축 분양가

현재 알려진 삼익비치 조합원분양가 및 일반분양가는 다음과 같습니다. 84타입 기준입니다. 같은 평형으로 평형신청할 경우 예측되는 추가 삼익비치 분담금은 5억 6억 사이로 예상됩니다. 더 큰 평형을 신청할 경우 더 많은 조합원분담금이 발생되겠습니다. 상세한 감정평가액은 알 수 없지만, 현재 84타입의 감정평가액은 대게 8억원 중반으로 언급되고 있습니다. 현재 삼익비치 시세가 10억원 중반에 형성돼 있습니다.

가장 주의하셔야 할 점은 같은 평형 세대에서 동, 호수에 따라 감정평가액의 폭이 큰 점입니다. 같은 평형으로 배정받는다고 계산하였을 경우입니다. (33평에서 33평으로) 감정평가액 8억 5천만원 기준으로, 6억원 정도의 추가 분담금이 필요하겠습니다. 판단 분담금 및 평가액을 통해 계산한 점임을 참고부탁드리겠습니다.

동래구 아파트 공급

동래구에는 2019년, 2021년에 엄청난 입주물량이 있었으나 그중 대단지 아파트로는 3853세대의 동래 래미안 아이파크 아파트입니다. 이때도 많은 인구가 다른 구에서 동래구로 이동하였을 것입니다. 2022년 5월부터 2024년 9월까지는 6,491세대가 제공 예정이고, 그중 대단지는 4043세대의 온천 4구역에 짓고 있는 래미안 포레 스티지 아파트입니다. 2024년에 입주물량이 엄청난데, 아파트 입주 물량이 많으면 규모의 경제에 의해 그 주변 상권이나 환경이 더 좋아질 것이라고 예상됩니다.

재개발과 재건축 사업 단계의 절차

재개발과 재건축은 진행 단계가 거의 비슷합니다. 기본계획 수립, 안전진단재건축일 경우 해당, 정비구역 지정의 사업 준비 단계가 있습니다. 다음은 사업 시행 단계로 추진위원회 설립, 창립총회 및 조합설립인가, 시공사 선정, 사업시행인가, 감리자 선정의 단계가 있습니다. 마지막으로 관리처분계획 및 인가, 이주, 철거, 착공 및 분양, 입주 및 청산 절차로 이루어지게 됩니다. 투자 아니면 주거의 목적으로 재개발, 재건축을 조회해보고 계시다면 최대한 리스크를 줄이기 위해서는 정비구역 지정, 조합설립인가 이후 시점보다는 사업시행인가 이후의 시점이 조금 더 안전하다고 볼 수 있습니다.

동래구 아파트 평단가

동래구는 부산광역시 내에서 평단가 1840만 원으로 3번째로 높은 구입니다. 1등 수영구와 2등 해운대구와 비교했을 때 격차가 꽤 있지만 타지 사람들도 다. 아는 해수동으로 불리는 지역 중에 한 곳입니다. 높은 평단 가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳을 의미하고, 그만큼 생활하는데 편리한 시설이 들어서 있는 등 입지가 좋은 곳이라고 볼 수 있습니다.

동래구 내에서 동별 평단가를 살펴보면, 2364만 명륜동, 2113만 수안동, 1941만 사직동, 1776만 온천동 순으로 평단가가 높습니다.

명륜동에는 동래구 내 학원수가 1등으로, 학원가가 대거 들어와 있고, 수안동은 동래구의 명소라고 뽑을 수 있는 온천천을 끼고 있습니다. 최근에는 주변 자연환경도 아파트 입지에 필요한 요소로 생각되고 있는 만큼 평단가에서도 이를 반영하고 있는 것 같습니다.

재개발 재건축 소요기간

재개발 사업 소요 기간은 최소 10년 이상이라고 보시면 됩니다. 수백 수천 명에 달하는 사람의 동의를 구해야 하며 승인 기간, 이주, 공사 기간 등을 합치면 엄청나게 긴 기간이 필요합니다. 이 기간을 그나마 단축시킬 수 있는 가장 좋은 방법은 그 주변 신축 아파트 가격이 오르는 분위기입니다. 요즘처럼 아파트 가격이 하락하고 거래가 거의 없는 시기에는 재개발의 사업 속도도 그만큼 더디어집니다. 최악인 경우 긍정적이지 않은 전망의 확산으로 인해 개발 취소로 이어지기도 합니다.

재건축 사업 소요 기간은 안전진단을 허가 기준으로 받냐 안 받냐의 문제까지 더해지기 때문에 소요 기간을 더 가늠하기 힘들다고 보시면 됩니다. 장기적인 관점에서 재개발 및 재건축 물건을 알아보시기를 추천드리고, 시간 및 비용이 많이 들기 때문에 신중한 접근을 하시기를 바랍니다.

자주 묻는 질문