부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

부동산이나 토지, 아파트, 시내 건물 등 용도지역 변경이라는 말과 용도지역의 건폐율, 용적률 등에 관련해서 많이 들어보셨을 것 같습니다. 하지만 들어보고 찾아보고도 헷갈리는 용어인데요. 이번에는 토지 이용에 제한이 되는 토지 용도지역 변화하는 법, 건폐율, 용적률에 관련해서 살펴보도록 하겠습니다. 용도지역이란 무엇일까요? 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에 정의되어 있습니다. 용도지역이란 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 그리고 효과적으로 이용하고 공공복리를 증진을 위해 서로 중복되지 아니하게 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

건폐율과 용적률

도시 계획과 건축에 있어서 건폐율과 용적률은 아주 중요한 요소입니다. 이 두 가지 비율은 도시의 모습을 결정짓고, 주거 환경의 질, 교통 체계, 그리고 공공 시설의 배치에 영향을 미칩니다. 건폐율은 대지 면적 대비 건축물이 차지하는 면적의 비율을 나타내며, 용적률은 대지 면적 대비 건축물의 총 바닥 면적 비율을 의미합니다. 이런 비율들은 각 용도지역에 따라 다르게 적용되며, 도시의 기능과 특성을 고려하여 결정됩니다.

예를 들어, 주거지역에서는 쾌적한 주거 생태계를 제공하기 위해 건폐율과 용적률이 대조적으로 낮게 설정되어 있습니다. 반면, 상업지역에서는 생기가 넘치는 상업 활동을 지원하기 위해 이런 비율이 높게 설정되어 있죠. 공업지역의 경우, 공장이나 창고와 같은 시설들이 필요하기 때문에 건폐율이 높게 설정되어 있으나, 녹지지역에서는 자연 생태계를 지키고 여가 활동을 위한 공간을 제공하기 위해 낮은 건폐율이 적용됩니다.

건폐율이란?

건폐율은 땅의 넓이 대비 건물의 1층 바닥지역이 얼마나 얼마나 되는지를 백분율로 나타낸 것입니다. 쉽게 말해 집이 깔고 앉은 땅의 크기라고 할 수 있습니다. 만약 100평짜리 땅에 건폐율이 50라면, 건물의 1층 바닥은 50평만 지을 수 있습니다. 나머지 50평은 정원이나 주차장 등으로 활용해야 합니다. 건물의 층수와는 상관없이 무관하게 오로지 1층 만의 바닥면적을 기준으로 해야하는 점이 포인트입니다. 또, 건물을 아무리 높게 올립니다.

해도 건폐율은 달라지지 않습니다. 다시 말해 위로 쌓아 올리는 것보다는 옆으로 펼치는 것에 더 무게를 둔 개념이라고 볼 수 있습니다. 앞서 언급했듯이 건폐율은 지자체마다. 규정이 다르므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

0 최대건축 가능 규모의 산정

땅에 건축물을 건축할 경우 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 건축법에서 건폐율과 용적률의 산정 방법 및 기준을 정하고 있습니다. 건폐율과 용적률을 기준으로 보유한 땅을 최대한 활용하여 건축할 때 개략적인 건축물의 면적과 층수의 산정 과정은 다음과 같습니다. 예를 들어 B 씨는 근린생활시설을 건축하고 싶어 할 때, B씨 땅의 토지이용계획을 열람해 보니 제2종 일반주거지역이고, 토지지역이 500이며 전면도로 폭이 4m라고 가정하겠습니다.

또한 B 씨의 대지 주소는 00시에 위치하며, 00시의 홈페이지에서 도시계획조례를 확인해보니 제2종 주거지역의 최대 인정 건폐율은 50이고 용적률 200입니다. 건폐율과 용적률이 확인되면 다음은 건축법을 적용할 차례입니다.

14. 보전녹지지역 20퍼센트 이하 15. 생산녹지지역 20퍼센트 이하 16. 자연녹지지역 20퍼센트 이하 위의 내용은 보편적인 경우의 퍼센트이며, 세부적인 예외내용은 국토계획법 및 국토계획법 시행령 및 지자체 조례를 보셔야 합니다. 가령, 지구단위계획 구역에서는 건폐율을 완화하여 적용할 수 있습니다. 다만, 당해 용도지역에 연관된 건폐율의 1501.5배 이내에서 완화해서 적용해야 한다고 합니다. 도시지역 외는 150 이상까지 완화하여 적용이 가능합니다.

경관지구 안에서도 지자체에 따라 다르게 제한해 적용이 가능합니다. 건폐율을 통하여 수평적인 면적 규제를 하여 개방감공지 확보를 통한 밀집상황 방지과 일조량일광, 채광, 통풍, 개인의 사생활, 화재 등 재해 대비 등을 보장하여 살기 좋은 쾌적한 생태계를 유지하기 위해 필수적인 규제라고 볼 수 있습니다. 그렇다면 이제 용적률과 토지 용도지역에 변경에 관련해서 추가로 알아보겠습니다.

자주 묻는 질문